这次楼市黑天鹅事件，关于房地产企业破产数量加剧的新闻不绝于耳。根据中国人民法院网公告，今年1-2月，累计宣告破产、清算的房企高达近200家。
很多人非常疑惑，房企在他们眼里都是属于“高利润”、“大买卖”，也不是普通人玩得起的行业。更何况，过去几年几乎所有房地产企业都赚得盆满钵满，怎么会两个月都撑不过去呢？那事实是否真如此呢，笔者将为您细细道来。
我们国家的房地产市场化开发，是从98年房改开始的，到2019年底，差不多是30年的时间。这30年里，房地产的发展总共经历了六个阶段。
1、第一个阶段，萌芽期：1978年-1991年。1978年十一届三中全会后，我国住房制度进入改革试点时期，推出三大措施：出售新、旧公房；住房商品化，实行综合开发，有偿转让和出售；租金改革。期间，分别实行了试点售房、试点收取土地费、试点土地招标、试点公积金制度等。这一阶段，房地产开发更多还是以员工福利分房为主。
2、第二个阶段，初步发展期：1992-1997年。经过第一阶段在各城市开展的试点后，吹响了全国房地产开发的号角，住房公积金制度全面推出，尤其以沿海地区房地产发展十分火热。
3、第三个阶段，快速发展期：1998-2003年。1998年下半年，福利房制度被取消，全国房地产全面进入市场化阶段，98年也被业内称为房改元年。在这期间，土地招拍挂制度、《个人住房贷款管理办法》也就是贷款政策等全面落地执行。房地产行业，进入到了一个快速发展期。也正是在这个阶段里，诞生了一大批房地产开发企业。
4、第四个阶段，发展爆发期：2004-2008年。随着第三个阶段众多企业完成了原始化积累，在第四个阶段迎来爆发。2003年，国家确定房地产为支柱型行业，房地产迎来发展的黄金期，其中尤其是2006年的房价疯狂上涨。之后，一系列调控政策开始实施，抑制房价过快增长，最后08年全球金融危机到来，楼市进入寒冬。而在这个阶段中，也是正式诞生了以万科为代表的第一批千亿企业。
5、第五个阶段，快速恢复期：2009年-2015年。08年末09年初，楼市一片萧条。但这次金融危机对国内的影响还是有限，危机度过后，房地产迎来快速的恢复期。此期间内，大量的开发商下沉三四线城市，拉开了三四线城市房价上涨的大幕，恒大、碧桂园等一些2000亿、3000亿房企开始诞生。
6、第六个阶段，去库存和房住不炒期：2016年—至今。第五个阶段中，大量房企下沉三四线城市，导致库存激增。国家出台去库存政策，并启动4万亿棚改，而M2也从100万亿突破200万亿，这一轮去库存的结果是各地房价几乎翻番。而此，在2016年12月份，中央经济工作会议最早提出“房住不炒”政策，并开始坚决贯彻至今。
房地产，是一个超高资金密集的行业。按照最初的方式，开发商自有资金获取土地，这是开发的第一步。之后，开发商将地块进行抵押，从银行等金融机构贷到钱，再进行开发、建设，并如此循环。这种模式下，对于开发商而言，拿了地便可以从银行融到钱，就有了开发的底气。而对于银行而言，只要开发商有地，便会贷款给开发商。这原本是没有问题的，一个有地要融资盖房子，一个依靠放贷赚取利息。即使房子卖不掉，银行也不会吃亏，毕竟地抵押在银行手中。
因此，对于房企而言，他们从拿地、规划、建设到销售,这一整个过程,都会尽量的依靠银行的资金支撑。这种模式下，只要房企的资金流不出现断档，银行的到期借款也可以及时还上，便可以实现滚动开发。
按照第二大点提到的，开发商自有资金拿地，之后融资进行开发、销售。这种模式下，房企的负债还是比较有限的。并且，只要房子销售不出现太大问题，还款也是压力不大的。但是，在冲刺千亿、两千亿、五千亿企业的过程中，尤其是中大型房企，往往会通过高负债的方式尽可能的融资，用以全国性拿地、开发。资金链的要求，便一下子高了许多。自然地，看似企业做大做强了，但实际上抗风险能力并不是非常高的。数据显示，房企平均负债率高达80%，尤其是部分企业，负债率更是超过100%。
这种模式，在头部房企中尤其显得常见。比如2011年，万科提出5986高周转模式。指的是拿地5个月即动工、9个月销售、第一个月售出八成，六成产品必须是住宅。而碧桂园、融创等房企，更是将这种高周转模式用到了极限。比如碧桂园，先是提出“456”模式，之后更是将“高周转”标准“456”提高到了的“345”，也就是拿到地设计就基本完成，3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用。这种模式下，房企的发展速度、规模扩张非常之快，结果也显而易见，2019年碧桂园全年销售额超过7000亿，成功摘下中国乃至世界房地产销售总量第一把交椅。
但是，高周转、高负债必然意味着高风险。因为账上的资金一直都是依靠超高的流动性来实现各地扩张的。而一旦销售“停摆”，比如这次疫情的原因售楼处关停1个月，那房企的风险是成倍成倍的增加的。如果变成2个月，那后果是不可想象的。
举个例子：一个人有10块钱，可以投资做一个生意赚5块。为了尽早赚到100块，每个生意都只投1块，一共投了10个生意，每个生意的其他9块依靠借款。而赚到100之后，再投资100个项目，每个项目还是1块钱的自有资金投入，其他还是依靠借款。这种模式下，规模很容易做得很大，但风险也显而易见。尤其是这100个生意是同一个行业的，那一旦行业停摆，结果自然是债台高筑，瞬间崩塌。
第三大点已经表明，高负债是最大的原因所在。但开发商的应付借款到期时间，也是一个原因所在。据数据显示，2020年、2021年和2022年，房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。同时2020年房企海外债券到期量为3177.9亿元，2021年为4284.2亿元。
之所以这三年有如此之高的到期借款，原因也是在于前几年高速发展时进行了大规模的融资，这三年借款到期了。这其中，尤其是每年的1月份、4月份、10月份的到期款项居多。据数据显示，今年1月，为面对即将到期的还款压力，95家典型房企已经又融资高达1810.10亿元，压力可见一斑。
房地产并非暴利行业，只是动辄数亿、数十亿的资金投入，看起来显得利润金额很大而已。真正意义上，房地产行业的平均净利润，只有10%左右，超过15%的企业比较少见。
之所以如此，首先是因为拿地成本不断增加，占据整盘开发的成本比例越来越高。很多企业土地成本占总成本的比例，会超过40%。其次，随着人工、原材料的成本也高居不下，开发商的利润实际上越来越薄。再加上，房地产一直是重税行业，土地契税、销售增值税、印花税、城市管理费等等也是成本的一个大头所在。
所以，对于净利润只有个位数的房地产行业而言，一旦销售遇阻，再加上高负债的滚动开发模式、巨额的到期应付借款，那压垮房企的最后一个稻草便可能随时来临。